北京土地收入创历史最高 入住随意纠纷多

全讯网新2 编辑:http://www.imixpark.cc 时间:17/10/21阅读:

  今年的房地产市场虽然差强人意,但土地市场整体而言,依然是高歌猛进,房企全力回归一线,在供需两旺之中,北京土地收入在前5个月已经突破千亿,截至到5月20日,北京土地收入达到了1114.5亿元,且早在4月份就突破千亿,成为历史上最早突破千亿的一年。值得关注的是,在整体市场向好中,土地市场的分化也更为清晰。

  京华时报记者桂瑰京华时报制图覃超

日渐火爆的日租房,很受公司职员、外地游客、学生等人群的欢迎 IC资料图片

  前5月土地收入破千亿

  根据北京中原地产、链家地产等多家的统计数据显示,截至到5月20日,北京年内累计土地出让金达到了1114.5亿,比去年同期上涨103.5%,创造了同期历史最高纪录。其中,居住类地块,无论从成交宗数还是土地出让金来看,今年是2007年以来同期的最高量。中原地产首席分析师张大伟预计,2014年土地出让金也有望突破历史最高纪录,突破2000亿。

  据记者了解,3月受“两会”影响,北京供应地块不多,而从4月开始,北京土地市场继续年初的快节奏供应,但缺少核心区土地供应。受土地供应结构的调整,4月土地市场的整体表现,虽没有年初丰台西局等地块的轰动效应,但4月土地市场成交仍远高于2、3月。4月共成交34宗土地,其中,工业用地18宗,经营性用地16宗,4月份的整体市场较为活跃。

  不过,记者发现,5月6日,北京最后一批待出让的地跨成交后,已经连续半个月没有待售的经营性用地。这在历史上尚属首次,对此,张大伟认为,今年年内,土地供应完成情况比较好,土地收益也比较高,这种情况下,土地供应减少对市场预期影响不大,但如果长期供应减少,则会冲击市场的供需结构,市场可能会再次担忧未来的供应问题。

  历史上最快突破千亿

  根据北京市土地整理储备中心的公告,截至4月24日,北京土地市场通过招拍挂出让土地81宗,土地出让金额总计1023.7亿元,成为北京土地市场历史上单年突破千亿时间最快的年份。据张大伟介绍,2013年土地成交额突破千亿是在8月27日,2012年全年未突破千亿,2011年12月16日才突破千亿,2010年11月19日突破千亿。他预计,2014年全年土地市场成交额,将创造历史纪录,历史首次突破2000亿。

  张大伟表示,整体而言,房企对北京等一线城市土地依然渴求,相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市目前需求总量依然巨大,即使调整,幅度和时间也不会过大。不过,他也表示,除了市场自身可能存在的调整风险,北京大量自住房的入市也给市场增添了变数。

  链家地产市场研究部张旭认为,在市场升温期,北京土地市场经历了一轮高温交易周期,在今年一季度,土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。而今年二季度以后,房地产市场的下行趋势愈加明显,北京土地市场交易状态也开始呈现出分化和观望趋势。4月以及5月初,商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折,这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。

  泰禾、恒大等企业表现抢眼

  在今年至今的土地市场中,表现最抢眼的不是万科、保利等国内首屈一指的房企,而是频频现身土地市场且有不少斩获的泰禾、恒大等民营房企。

  其中,截至目前,泰禾已经在北京拿下了丰台西局和大兴黄村在内的3宗地,共耗资101.3亿元。今年2月20日泰禾以49.6亿元竞得丰台区卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期地块。4月10日,泰禾力压竞争对手又连续摘得了大兴黄村两宗地,两宗地块总价高达51.7亿元。

  去年才成功进军北京市场的恒大也表现积极,去年至今,已先后摘得了沙河、豆各庄、东坝、来广营和黄村5宗地。不过,这5宗地中只有在东坝地块有5万平米的可定价产品,其他全部为限价房源。张大伟认为,从利润角度,限价房将会拉低恒大的年度利润率,但这几块地对恒大全国布局非常有帮助,对于上市公司来说,销售额非常关键,对股价的影响很大,房企已经不再单独考核单个项目销售业绩利润,房企血拼回归一二线城市,抢占市场份额。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示,2014年中国房地产市场地域分化态势将进一步明显,受到一线城市投资开发的高回报率与低风险驱使,今年房企将持续回归北京等一线城市,而在去年年底自住型商品房的政策冲击下,为了应对接下来的市场变化,房企也倾向于保持一定拿地力度,通过走高周转路线来加速调整后期产品线,因此今年房企的拿地需求也仍将保持在高位。而从整体来看,今年土地市场仍然是以供需两旺的态势开局,全年走向也将维持平稳。

  自住房供地量占半壁江山

  在恒大摘得的众多地块中,来广营地块无疑是最受关注的,该宗地被认为是北京单价最高的自住房地块。

  3月27日,朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块二类居住、小学、中学用地(配建限价商品住房)进入现场竞价阶段,该宗地将配建建筑面积不少于29400平方米的“限价商品住房”,除用于建设限价商品住房的29400平方米外,剩余居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房,房屋销售限价为28000元/平方米,是北京截至目前最贵的自住房。在该宗地的竞标中,恒大频频举牌,最终力压中铁建、住总正华、华远等其他3家竞争对手,以37.4%的溢价率摘得此地。

  据《新闻晚报》报道,“车展旁边的房子上个月就已经都租出去了,您可以看看地铁七号线或是二号线沿线的房源,乘地铁过来也挺方便的。 ”随着上海国际车展开幕,位于浦东龙阳路上的新国际博览中心周边的租房经济早已被带动起来。记者刚从七号线龙阳路站出来,就遇到了上来询问是否要租房的“中介”,不过由于车展的关系,附近地区一个多月前已是“一房难求”,一些二号线及七号线沿线的房源也很紧俏。

  记者在采访中发现,这些所谓的出租房其实就是“日租房”,由于价格比宾馆便宜,受到许多游客以及短期出差者的欢迎。不过,因为缺乏相应的手续和管理,租客与承租方的矛盾不断,且其性质介于旅馆与一般房屋租赁之间,租住双方的利益都难以保障。

  租客遭遇

  号称一刻钟 实际要用“奔”

  “房东说的‘一刻钟’路程,没想到是要用奔跑的速度。 ”特地从北京赶来看车展的苏俊杰想想就觉得郁闷,他定了22日的机票到沪,27日返京,从4月22日起,博览中心附近所有便捷型连锁酒店都全部客满,房源紧张的情况要直到4月27日左右才能稍微缓解。尽管苏俊杰后来将搜索范围扩大,但想要在浦东的地铁2号线附近寻找一间便捷型酒店,都非常艰难。

  “何不找找日租房? ”他调转枪头,在租赁网站上寻找短期租房信息,发现有不少房源。有的网站上仅花木地区就有几百条租赁信息。苏俊杰搜索距离新国际博览中心比较近的房源,根据网上描述的情况,最后锁定了三套房源。三套都是两房,不在一个小区,新旧程度差不多,价格都在450元/天左右。经过比较,苏俊杰最终选择了价格最高的一套,因为房东再三承诺,该小区距离新国际博览中心“最多15分钟路程”。

  因为担心房源紧俏,苏俊杰提前通过网银支付了500元订金。

  4月22日下午,苏俊杰到达上海,根据房东给的地址他找到了租借的房屋。缴纳了2000元押金后,苏俊杰住了下来。房屋内的设施倒是一应俱全,卫生条件也不错。把东西放好后,他就想先去新国际博览中心踩个点。

  “房东说,出了小区往左走,过两个红绿灯右转,然后过三个路口再左转,往前走一点就到了。 ”听上去确实不远,可真正走出去苏俊杰才发现,一个个红绿灯隔得那么遥远。路况不熟悉,又加上突然狂风大作气温骤降,越往后走,苏俊杰的心越往下落。

  终于到了,他看了看表,足足走了半个多小时。 “房东说的 ‘一刻钟’,是用跑的吧。 ”他本想打电话给房东讨个说法,犹豫再三还是算了,“钱都交了,吵了也没用。 ”

  跟苏俊杰相比,邱先生的遭遇更苦恼。邱先生是南京人,因为工作原因年后需到上海短住一个月。在寻找住处时,他看中一套房源:一室一厅,约20平方米,配有一张双人床,提供宽带,客厅、厨房所有设备都能使用,一天只要85元。邱先生想,按照这个价格,一个月的房租也只要2500元左右,比起住酒店实惠不少。在与房东通过电话后,邱先生定下了这套房。

  2月底,邱先生来沪入住。房东给他钥匙的同时,收取了3000元押金。一个月过去了,邱先生要退房,结账时却大吃一惊。房东查看了水电煤表后,给了他一张结算清单,所有的费用都是按照商用计算,原本缴付的3000元押金,甚至还不够支付水电煤费用。

  “事前并没有跟我说过水电煤的计算方法。 ”邱先生不服,向物业讨说法,但物业却表示,这个“房东”只是个二房东,他们很难插手。

  日前,邱先生已准备向法院起诉,要求二房东返还押金。

  相关案例

  违规经营“日租房”房东受行政处罚

  “日租房”属于什么性质,如何来对其进行监管和规范?记者了解到,今年浦东新区人民法院就有一起与“日租房”界定相关的案件。

  王华在张江镇建中路235弄有五套房子,他打算将其用于日租。考虑到日租房和一般房屋租赁不同,王华决定自行在易登网、赶集网等网站上发布信息找寻客户。经过他的“包装”,一条名为“时尚温馨家庭旅馆日租”的信息在网上发布:租期最短为1天,租金50—80元/天。根据他的介绍,这些日租房中都配置了空调、床铺、被褥、免费上网、衣柜、电视等,网页上还留了王华的手机号码。为了让房子看上去更正规,王华自行设计印刷了 《上海时尚日租房收款凭证》,作为租客付房费和押金后的凭证,并雇用清洁工一名,负责打扫房间卫生。就在其生意做得风风火火时,王华的日租房被上海市公安局浦东公安分局查处了。公安对其做出了行政拘留5日的行政处罚。

  本想着靠“日租房”来赚点钱的王华,一直没想明白为什么这样的行为不被允许。于是,王华上诉至法院。在审理期间,王华承认自己在网上发布了日租房的信息并经营,但他认为日租房是一种特殊的租赁关系,不属于法律意义上的旅馆,也不需要得到公安行政部门的许可。要求撤除处罚。

  浦东法院经过审理后认为,王华的行为主观上是以营利为目的,在经营方式上,通过互联网持续发布租赁信息且与承租人未订立房屋租赁合同,并以日为计费单位提供临时住宿服务,均有别于普通的商品房租赁。上海市公安局浦东分局认为符合经营旅馆的实质要件并无不当。根据申请开办旅馆需经当地公安机关签署意见的规定,王华未经公安机关许可经营日租房,违反了治安管理处罚法第五十四条第一款第(三)项的规定。` 审理这起案件的法官认为,日租房在法律上没有明确的界定,一直处于旅馆与一般房屋租赁的中间地带,社会各方争议较大。但基于治安、消防安全等多方面的考虑,各地公安机关大多要求将其作为旅馆纳入特种行业进行监管,在开办者没有获得许可的情况下进行治安处罚。

  首先,只有商业性质的房屋或者商住两用的房屋才可用于开办企业、经营性场所。日租房属于营业性的公开场所,但目前大量日租房属于个人,根本没有任何工商营业执照,他们由普通民房变身而成,隐匿于小区里,没有登记备案。对外盈利,明显违规。

  其次,日租房对外招揽客源,已属于公共性质的经营场所,需要经过严格的消防、安全、卫生审批,营业需要工商的许可,不是随便改造房屋就可以开办的,房屋改造也需要经过消防部门、物业管理公司的许可。由此带来的外来人员、安全隐患很严重,正常情况下,绝对不可能获得消防、公安、工商等部门的许可。

  第三,与正规酒店宾馆相比,日租房的入住手续简便,有的日租客甚至不用提供本人证件,交钱就可入住,缺乏事前的相关监管。这种情况下,一旦出事,到底由谁来承担责任,是日租房不可避免的问题。

  此外,由于日租房往往不能提供正规的发票,这也会给租房者带来一定的不便。

  市场调查

  日租房多数为二房东

  到底这些在网上放出房源的是谁?日租房为何会那么红火?带着这些疑问,记者在58同城网上找到了一套位于世纪公园板块名为大唐国际公寓小区的日租房房源。根据网上描述,这套价格为889元每天的公寓房,有三室两厅一卫130平方米大小,可以同时住6人,还配有豪华装修。除此之外,对方保证每天有人进屋保洁。 889元的房租还包含了水电煤以及宽带费。掐指一算,这笔费用比起住宾馆要开三间房来说,确实挺实惠的,而且又比较自由。

  根据网上提供的电话,记者拨通了出租方冯先生的电话。听到记者问及这套日租房后,冯先生立即表示,这套889元的房子已经租出去了,要等到5月3日以后才有空缺。不过他随即向记者推荐了相邻小区的一套三两室两厅房子,价格虽然要贵上100元,但号称是有两间卫生间,并且装修要更加精致。冯先生告诉记者,自己手上有十几套房子,都是在浦东花木地区以及金桥地区的,有些还可以单间出租的。不过当被问及是否为房产中介时,冯先生警惕心一下子上来了,立即表示这些房子都是朋友委托自己出租的,自己只是帮忙联络。

  但事实是否如此?记者再次与冯先生取得联系,并表示希望能提前看一看房子。可能是之前打听了比较详细,冯先生有所忌讳地表示,最近这段时间房源基本上都满了,而前面向记者介绍的那套三两厅也有人预定,只是还没付定金,所以即便要看,也要等待五一长假之后,随即挂断了电话。

  “这些人都是二房东,他们把房子租下来后,到网上挂出来做短租,利润很高。”一位在大唐国际附近做房产中介的邵先生透露。根据他提供的信息,按照冯先生目前手中拥有的这几个小区的房源的租金,在每个月7000到8000元不等。而他开出的日租金是800元到1000元之间,即便是一个月里只有半个月被以日租房的形式出租,那利润就已经翻倍。相比较群租房来说,这样的日租既不会破坏房屋结构不至于被投诉,利润也更加高一点。

  不受监管制约存隐患

  日租房市场虽火爆,但其中隐患不容小觑。

  首当其冲的自然是安全隐患。在这些日租房中,记者发现,除了一些价格相对较高本身就是酒店式公寓的房子,日租房多数是由普通民房变身的。就拿日租房较多的位于上海南站的金象苑,这些隐匿于小区里的房子,由于不受任何部门监管和制约,也没有登记备案,房东则很少过问并验证租房者的身份,为治安乃至刑事案件的发生埋下隐患。

  其次,容易引发矛盾纠纷。日租房的隐蔽性,规避了公安、消防等部门的安全检查,又没有规范的租房协议或合同,一旦发生矛盾纠纷,很难进行法律维权,租房者的切身利益得不到保护。记者发现,有些房东可以随意地进入租客的房间。在中山公园的一处日租房查看时,房东带着记者在看房时,发现另外一间房内的租客外出了,于是他就直接从随身携带的包内拿出钥匙打开房间,并且让记者随意走动查看,并没有任何的保障措施。

  最后则是卫生安全隐患。日租房像旅馆一样运营,但又与宾馆不同,在安全卫生等方面没有统一标准。尤其是床单、被罩这些床上用品,很少做到定时清洗和消毒,容易滋生传染性疾病。在张江以及一些相对求职者比较集中的区域,这些日租房出奇的便宜,有些25元就能租到。再仔细打听下,这所谓的低价其实因为就是“大铺房”。一件十几平方米的房间里被放置了三张上下铺的床,可以同时住6个人。由于同住人互不相识,容易滋生盗窃案件和治安事件。同时,群租人员的无序和不规律进出,也直接影响了周边邻居的正常生活和安全感。

  业内说法

  房东自行管理的“日租房”更有保障

  21世纪不动产客户经理陈牟从事地产中介多年,经验丰富,对于日租房的兴起和运作颇为了解。据陈牟介绍,日租房的概念最早来自国外,是一种流行于欧美的小型家庭式旅馆,是业主将自己住所的空余部分短期出租给他人的一种经营形式。近几年来,日租房在上海已经非常成熟,几乎各个区都有大量的日租房存在。

  日租房是一种游走于普通房屋租借和酒店之间的房屋租赁形式。

  对于租客来说,日租房有大有小,设施齐全,按天计算费用,房东大都主动提供房间的真实照片。这些房子装修现代简约,电视、电脑是标准配置,与酒店内标准的白色床单相比,这些日租房内的床品设置,颇具个人特色,体现房东的个人品位,营造温馨或清新的氛围。

  与一般宾馆最大不同的是,这些日租房独门独户,普遍带厨房,而为了方便住户,一切简单的炊具,应有尽有。日租房面积一般在30-50平方米,集中在城区内一些新建的商住楼内。相对于宾馆人员杂乱,日租房更私密和舒适。

  既能提供酒店所没有的家的温馨,又能提供传统出租所欠缺的随意和灵活。日渐火爆的日租房,很受公司职员、外地游客、学生等人群的欢迎。

  而对于房东来说,将房屋按天出租,在客源比较稳定的情况下,比整租的收益要高出许多。以白杨路梅花路附近一处小区为例。一套两房两厅的房源,按月出租,每月租金在7000元左右,但如果作为“日租”,则日租金普遍在750元左右,即便每个月只有15天能招揽客源,收益也在一万元以上,差距显而易见。 “当然,日租也有其不稳定性,也有可能出现一个月只租出去几天或者整月不开张的情况,风险和收益对半。 ”陈牟说。

  就目前看来,日租房主要有三种经营模式。最专业的是通过托管公司经营,也就是委托中介。以前很多房屋托管公司只从事整租业务,但随着日租房的慢慢普遍,越来越多的托管公司开始涉足这一领域,现在,日租房托管公司在与业主签订托管协议时就会注明是进行日租的,佣金也会比整租高些。

  第二,有一些日租房是房东自己通过专业网站发布信息,进行交易。目前有一些网站专门从事日租房的信息发布,例如赶集网、蚂蚁短租、小猪短租等,房东可以在上面免费发布信息,一旦有回应之后,出租方和租赁方可以通过线下交流交易。这种日租房,因为是房东自己管理,相对来说各方面的保障会更好一些。

  第三种,也是比较常见的一种,就是由“二房东”将房屋整租后再改装日租。由于日租房对于客源的要求比较高,需要花费相当精力进行打理,一些业主本身并不适合。而对于“二房东”来说,这却无疑是一线商机。 “二房东”同样会通过网络等多种形式发布房源信息,他们在选择房源的时候都比较挑剔。一般来说,交通枢纽沿线,各种展馆沿线,大型商圈附近的房屋都比较抢手。

  本市不同区域日租房行情

  徐家汇板块

  价格偏高,单间出租多。

  原本就是酒店式公寓管理,价格自然无法便宜。到徐家汇租住房子的以游客居多。根据网上的信息,一套两室两厅的酒店式公寓性质的日租房每晚为460元。而其周边房源中,一室一厅的价格在270—350元/天不等。据房东介绍,为了控制成本,方便出租,这里很多都是按照单间来出租的。

  世纪公园板块

  依托展览,冷热不均。

  事实上,自住房是北京土地供应的重点,亚豪机构的统计显示,在北京2014年的供地计划中,自住商品房用地将达到500公顷,占到总体商品房供地量的一半,这样,纯商品房的用地量实际只有500公顷,比2013年的850公顷减少了40%。自住商品房供地量与纯商品房供地量的逆转,将倒逼房企转向自住商品房地块。

  任启鑫表示,自住商品房在土地市场的高占比令未来楼市结构调整在即,刚需项目的生存空间已经趋小,因此即使自住商品房项目是薄利,但是对于走规模化发展路线的龙头房企来说,自住商品房仍是企业保持高周转的一个强劲拉动力。

  该区域的日租房多数按照整套出租,价格也是有淡季、旺季之分。就如同一年一次的车展,在展会的前后价格就有明显的差异。一套两室两厅的房屋,淡季的时候整套出租的价格也就在300元左右一天,而到了旺季600元都不一定能拿下来。

本文转载于365体育投注http://www.toosui.net/,转载注明文章起源,谢谢。

友情链接

imixpark.cc 祁东新闻网 版权所有 Copyright © 2002-2016